Jak vybrat pozemek

Pokud právě vybíráte a sháníte pozemek pro stavbu rodinného domu, přistáli jste na správné stránce. Protože jsem si touto událostí sám prošel a konzultoval jsem to s několika architekty a dalšími lidmi z oboru, rád bych vám sdělil nejdůležitější informace, které si myslím, že byste měli při výběru a shánění pozemku mít na paměti. Koupě pozemku je pro většinu z nás životní rozhodnutí, které určitě stojí za přípravu a úsilí.

vytyčovací výkres

Při výběru pozemku si musíte ujasnit zejména tyto věci. Lokace pozemku, zda-li je ve městě, na vesnici, u vody nebo v lese. Velikost pozemku je třeba vybrat adekvátně plánované stavbě. Také je důležitá pojistitelnost, svahovitost, orientace, a v neposlední řadě je třeba zvážit odkud bude na pozemek přístup.

Pojďme tedy na otázky, na které byste si měli odpovědět.

1. Širší umístění pozemku

První věc, ve které musíte mít jasno je širší umístění pozemku. Nejčastější možnosti, které lidé zvažují jsou podle těchto preferencí bydlení:

  • Ve městě
  • Na kraji města
  • Za městem
  • V lese
  • U vody
  • Na vesnici
  • Na samotě
  • V rekreační oblasti

Každá z těchto voleb má své výhody a nevýhody. Ve městech je větší dostupnost služeb, kultury i vzdělání, je tam ale obvykle horší vzduch, větší hluk i kriminalita. Naproti tomu na horách je klid, obvykle bezpečněji než ve velkých městech a čistý vzduch. Bohužel to asi budete mít daleko do kina, do školy i do obchodu. Samota není nic pro společenské lidi a na vesnici se lidé více znají a vidí si tzv. do talíře.

Vždy tedy zvažte jaké budete mít na daném místě možnosti nakupování, škola, školka, zábava, kultura, dostupnost autobusu, vlaku.

Zkontrolujte mapu znečištění ovzduší a mapu kriminality.

2. Projděte se ve městě

Pokud jste již vybrali město, a neznáte to tam ještě dobře, zajeďte se tam podívat. Udělejte si výlet, naplánujte si strávit v okolí vybraného místa alespoň pár hodin. Ideální je naplánovat procházku a např oběd někde v místní restaruraci. Klidně se místních zeptejte jakou vám restauraci vám doporučí. Když už budete v hovoru, můžete se zeptat také jestli neví o nějakém pozemku na prodej. Zejména na menších vesnicích se většinou lidé znají a o takových prodejích se vzájemně informují.

Když jsem se takhle projížděl po vybraných destinacích, stalo se mi například, že jsem už v půlce cesty věděl, že tam nechci bydlet, protože je to velmi daleko a po špatné cestě. Nebo například, že celé město vypadá vybydleně, nebo naopak, že je tam krásné náměstí se spoustou krámků, restaurací a služeb a navíc se v centru pohodlně parkuje.

Jeďte se podívat alespoň na tři taková místa i když se vám líbilo již první, ať máte srovnání.

3. Požadavky úřadů

Abyste nakonec nebyli po koupi pozemku překvapeni - nezapomeňte také na místním stavebním úřadě ověřit jaké jsou limity na stavbu – výška, tvar střechy, zastavitelnost pozemku – to jsou nejčastější věci, které jsou nějakým způsobem omezeny.

Také si dejte pozor v různých chráněných oblastech, kde se dbá na zachování rázu krajiny. Mohou tam být také jiné požadavky, které by vám mohly znemožnit postavit přesně takový dům, jaký jste chtěli.

4. Velikost pozemku

Nezapomeňte, že i pokud nakupujete v místě, kde jsou pozemky levné, nebo chcete do pozemku investovat více - velká zahrada vyžaduje spoustu práce a udržet tak velkou zahradu, jako je na obrázku vyžaduje tým zahradníků.
velká zahrada

Pokud si nejste jistí jak velký pozemek využijete zde je pro představu co můžete očekávat:

Velikost pozemku Popis velikosti Co očekávat
do 200 m2 velmi malý pozemekvhodný pro stavbu řadového domu ve městě
200 - 500 m2 malý pozemek vhodný pro malý samostatný rodinný dům, nebo polovinu dvojdomu.
500 - 700 m2 střední pozemek vhodný spíše pro patrový dům, nebo malý bungalov se zahradní stavbou, záhonkem, malým bazénem.
700 - 1500 m2 velký pozemek vhodný pro větší bungalov, zahradní stavbu, bazén, venkovní krb a 5-20 stromů.
více než 1500 m2 velmi velký pozemek Takto velký pozemek už doporučuji pouze pokud máte rozmyšleno jak jej využít.
Pamatujte, že na pozemku, zejména pokud je v obytné zóně bez vyznačených parkovacích míst, budete pravděpodobně parkovat až 1-3 auta (počítejte s návštěvami).

5. Pozemek ve svahu

Čím rovnější pozemek, tím jednodušší bude stavba i údržba zahrady a pravděpodobně budete moci ušetřit i na projektu, pokud chcete použít již připravené typové projekty, které jsou právě pro rovinaté pozemky.

Pozemek ve svahu sice umožňuje více nápadité řešení a často lepší výhledy, ale počítejte se zvýšenými náklady na stavbu i provoz. Pokud byste raději svah, nezapomeňte na orientaci svahu. Na prudkém severním svahu se dá v zimě dobře a dlouho lyžovat, ale vínu ani meruňkám se tam rozhodně dařit nebude. Na jižním svahu nebude obvykle v zimě tolik sněhu a zahradě se tam bude zřejmě dařit lépe, ale bude tam tepleji.

Obecně se za nejlukrativnější považují právě jižní svahy, ale myslím že i východně či západně orientované mají své kouzlo. Jen těm severním bych se raději vyhnul.

6. Přístup na pozemek

přístup na pozemek

Další důležitou věcí, kterou je třeba ověřit je přístup na pozemek. Je docela důležité z které strany se k pozemku dostanete autem, do jisté míry to určuje jak umístíte dům na pozemek, kde se bude parkovat, kam bude otočená terasa, a tak dále.

Je totiž třeba pamatovat na to, že dům bude vrhat stín. Jen málo lidí by chtělo mít zahradu celoročně ve stínu vlastního domu. Pokud tedy máte pozemek přístupný z jihu, budete muset posunout dům až na severní hranici, abyste mohli umístit terasu na jih. Tím se vám také protáhne a prodraží přístupová cesta k domu / do garáže a samozřejmě vám tato cesta ukrojí velkou část z pozemku.

Obecně se za nejlepší pozemky považují ty přístupné ze severu, protože potom se automaticky ze severní části stává ta technická, kde se parkuje, je tam vjezd do garáže atp a na jižní stranu se vychází s terasou, jsou tam zahrádky a jste odfiltrování od ruchu ulice.

Pokud je pozemek ve svahu, vstupují do toho kromě světových stran také jestli přijíždíte pod dům, nad něj, nebo ze strany.

7. Hledání konkrétního pozemku

Teprve pokud jste si již odpověděli na všechny předchozí otázky, nastává fáze vyhledávání konkrétního pozemku.

Nejméně známý a nejméně používaný způsob je ten, o kterém jsem již psal, zajeďte na místo a poptejte se místních, jestli někdo něco v okolí neprodává.

Pokud to není pro vás, doporučuji použít služeb našeho realitního vyhledávače, kde si v horním menu nastavíte vyhledávání a na mapě najdete vaši vybranou lokalitu. Zobrazí se vám seznam pozemků v daném místě. To není nic zvláštního, ale pokud kliknete na záložku hlídat, můžete si nastavit, že vám budeme posílat nové výsledky vyhledávání emailem, nebo si je můžete přidat do RSS čtečky.

Pokud se vám nějaký pozemek líbí, můžete si jej přidat do oblíbených kliknutím na srdíčko. Pokud se vám neustále zobrazuje inzerát, který jste již viděli a z nějakého důvodu vás nezajímá, kliknutím na popelnici se jej zbavíte.

8. Před prohlídkou

Předtím, než si domluvíte schůzku je dobré znát přesné umístění pozemku, a identifikace pozemku - parcelní číslo, abyste si mohli ověřit na katastru, že tam není žádné věcné břemeno, zástava, nebo exekuce a že vlastník je ten, kdo vám pozemek prodává.

I pokud není v přímé blízkosti vodní tok nebo jezero, podívejte se na povodňové mapy asociace pojišťoven. Od rizika povodní se mimo jiné bude odvíjet výše pojistného. V místech s vysokým rizikem vám pojištovny úplně odmítnou dům pojistit. Od takových ruce pryč!

Ověřte si co se píše o vašem i okolních pozemcích v územním plánu města, zkontrolujte jestli se okolo neplánuje velká výstavba, těžba, průmyslová lokalita nebo dálnice.

Nádraží

9. Prohlídka pozemku

Pokud již máte konkrétní pozemek vybraný, zavolejte na kontakt, a domluvte si schůzku.
Nechte si ukázat zasíťování pozemku, podívejte se kde přesně končí inženýrské sítě, na které se budete chtít napojit (elektřina, voda, plyn, kanalizace) ověřte si, že jsou v přímém kontaktu s vaším pozemkem, a že nebudete muset kopat kanalizaci přes sousedův pozemek. Byť by to byl jen metr, mohla by to být velká komplikace.

Další věci, které si zkontrolujte na místě:

  • Přístupovou cestu - přístupová cesta by neměla procházet přes jiné než obecní pozemky.
  • Vlhost / podmáčení pozemku - vysoušení pozemku není asi to, čemu byste se chtěli věnovat.
  • Kvalita půdy - případné navezení kvalitní zeminy vás bude stát peníze navíc.
  • Signál mobilního telefonu - nemít doma signál mobilu a nedostupnost internetu není příjemná věc.
  • Případné existující stavby na pozemku si ověřte v katastru (studna, stodola atd.)

Odolejte tlaku prodejce abyste hned složili zálohu, nebo podepsali rezervační smlouvu. Pamatujte, že ani realitní kancelář není zárukou, protože nepracuje pro vás, ale pro prodávajícího. Smlouvu si vemte sebou a přečtěte si ji v klidu doma, případně se poraďte s právníkem. Můžete zavolat našemu právníkovi a nechat si smlouvu i pozemek zkontrolovat

10. Před složením zálohy

Než složíte zálohu, doporučuji ještě alespoň jednou navštívit pozemek, pokud to půjde, tak bez prodejce, ale spíše s vaším profesionálem a nechte pozemek přeměřit. Reálná rizika jsou, že na pozemek zasahuje sousedova stavba nebo plot. Případně, že inzerovaná výměra neodpovídá realitě.

Navštivte pozemek v různých časech - ideálně v pracovní den odpoledne – tedy v době kdy budete v budoucím domě nejčastěji. Vemte si piknikovou deku a svačinu, roztáhněte ji na pozemku zhruba v místě, kde byste chtěli mít terasu a udělejte si piknik.

Možná zjistíte, že za blízkým houštím jezdí každých 20 minut nákladní vlak, který vše roztřese. Možná zjistíte, že je v okolí továrna, která hlučí nebo vypouští oblaka prachu, případně že smrdí blízká slepičí farma.

Pokud je tam krásně, ptáčci zpívají, cvrčci cvrlikají, máte vyhráno.

Podpořte tuto stránku

Pokud jste dočetli až sem, odvedli jsme dobrou práci.
Sdílejte prosím na vašich sociálních sítích či stránkách.
Sdílet na Facebooku, Sdílet na Twitteru

Pokud máte informace, které si myslíte, že by v tomto článku neměly chybět, prosím pošlete mi je na email hernik@abago.cz